adosados de cuatro plantas ¿solución o castigo?

La imagen no es de Sanse, donde afortunadamente no hay demasiados ejemplos de este problema que voy a analizar ,pero mi objetivo es que este absurdo no se fomente ni se repita ,desde los poderes administrativos y urbanísticos, de toda España.  

Irracionalidad del adosado de  cuatro plantas.

El adosado,tiende a ocupar el mínimo posible, de fachada, 5 o 6 metros en muchos casos, debido a que el promotor va a buscar siempre el máximo aprovechamiento posible del suelo que tanto le ha costado, adquirir encontrándonos en estos casos con la siguientes carácterísticas que se van repitiendo constantemente: 

-         los espacios traseros son como corrales, poco aptos para tener siquiera una merienda entre amigos y menos una barbacoa fuente de constantes conflictos vecinales.

-         La vida , se vuelve irracional, al convertirse de hecho en una vivienda de cuatro plantas, donde te pasas el día subiendo y bajando escaleras.

-         La buhardilla, se convierte en una estancia de trabajo horrorosa, llena de calor en verano, e insufrible de bajar y subir, simplemente por que un amiguito de tu hijo ha llamado a la puerta.

-         El garaje, es un trastero, porque debido a las empinadas rampas, y a los incómodos portones, casi nunca se utiliza como garaje.

-         El salón, y la cocina son pequeños. Resulta que nos habíamos comprado una casa que nos vendían de más de doscientos metros, y en el salón de la casa apenas  da para una reunión familiar.

-         La cocina es tan pequeña, que apenas podemos comer juntos la familia.

-         Por norma general, están mal aisladas, y si querías evitar los ruidos vecinales, aquí tienes por los dos lados.

-         El mantenimiento, no es barato, que si humedades en el sótano, en fachada , en el techo de la cubierta etc.

-         En general se ha prescindido de zonas comunitarias, por tanto los niños van de adosado en adosado.

-         Dependes del coche todo el día.

Así que esa casa de tus sueños, que es un adosado,si es de cuatro plantas , por mucho que lo decores, que pongas cenefas en las habitaciones infantiles, elijas concienzudamente el color de los baños , o te gastes una fortuna en acondicionar la buhardilla, al final, la incomodidad diaría no te la quita nadie,

¿ porqué seguimos insistiendo en este modelo?

Adosados y normativa urbanistica

El urbanismo, con sus rígidas leyes, no se conforma con ordenar volúmenes ,alturas,salientes etc, sino que determina por ley  las agrupaciones de vivienda con esa frase tan cerrada y definitiva  llamada tipología, que determina básicamente a efectos residenciales si en una determinada parcela puedes edificar vivienda colectiva o unifamiliar, y como ha de resolverse en cada caso.  

Es bastante desolador, ver como lo mismo en Toledo, que en Guadalajara, que en Cuenca o que en la costa española se repite hasta la saciedad un modelo urbanístico basado en el bloque residencial, y al lado unas cuantos e impersonales adosados,ordenados por ley en muchas ocasiones en algo en tan absurdo e irracional como son las soluciones de adosados de 4 plantas frecuentes en el panorama territorial de los últimos años. .

Defiendo agrupaciones de vivienda que nos hagan la vida mejor a todos facilitando la convivencia ,la salud social y psicológica. La imagen que reproduzco, disfrazada de lujo y apariencia, esconde un modelo incómodo generador de problemas de integración social y de los más mínimos principios de armonía vital.  

Alternativas.

-adosado de dos plantas,con garaje en superficie.

 Se trata de una solución avalada por la tradición. Es la casa popular de multitud de regiones del mundo. La vida en dos plantas ,aparcando a pie de calle es agradable y humana.Ejemplo de esta solución es la urb. Rosa Luxemburgo, desde mi punto de vista sobresaliente en cuanto a la racionalidad

de sus soluciones.La disposición de sus  calles,evitando generar hileras demasido largas,  la diferenciación de tipos de vías entre principales y secundarias, el generoso  arbolado y su senda verde,   ayudan a configurar un entorno vital mucho más humano.

  

-adosado en dos plantas y garaje en sótano compartido.

Es peor solución, pero no es mala. El garaje se convierte en un elemento de contacto común entre los vecinos, mitigando el excesivo aislamiento de los adosados. Lo ideal es que se compartan más cosas, zonas comunes, zonas verdes etc que faciliten la sociabilidad de los vecinos. Ejemplo de este modelo

Lo tenemos en Urbanización Club de Campo, obra de Miguel Oriol.  

-soluciones mixtas con viviendas más pequeñas en los bajos, y viviendas tipo chalet en las dos plantas superiores.Es una inteligente solución, que genera sinergias entre diferentes tramos de edad de la población, capaz de generar una comunidad de propietarios mayor ,que posibilita compartir mejor zonas comunes.Ejemplo de este modelo ,en nuestro municipio, la urbanización Puertas Verdes, realizada por el excelente arquitecto Jose Joaquín Aracil a finales de los 70, y que hoy sería prácticamente inviable con la actual normativa urbanística y la mentalidad individualista que nos ha invadido.  

Otras. Aquellas soluciones que puedan aparecer y que resuelvan ,mayor grado de sociabilidad, mayor integración de los diferentes tramos de edad niños-jóvenes-adultos –personas mayores.

Aquellas soluciones que procuren no expulsar a las personas mayores fuera del entorno y  que faciliten la integración de la persona en su medio social y en su entorno.

centros comerciales fallidos

Hay en este municipio y en bastantes que conozco, Centros Comerciales fracasados, que llaman la atención por la desproporción entre el volumen de la inversión y los resultados obtenidos. En Sanse hay varios,  El de la urbanización Rosa Luxemburgo, El centro comercial La Viña, y otro que es un semifallo es el Zoco Las Pirámides.Todo lo que voy a decir es de sentido común,  pero uno piensa que todo ello se podría haber pensado antes,de gastar tanto dinero. Veamos cada caso y veamos ls causas de los fracasos.

Rosa Luxemburgo.

Se trata de un centro que ha funcionado muy poco tiempo, dentro de la urbanización de chalets de la cooperativa Rosa Luxemburgo. Entre las causas de su rotundo fracaso están:

-No interaccionar con otros barrios, el carácter privativo enfocado solo a los miembros de la urbanización, lo condena al aislamiento.

-Accesibilidad deficiente. Hay escaleras ,y una accesibilidad incómoda y sin solucionar.

-Falta de sinergias y de competencia. El tamaño de los locales y la forma de distribuirlos no  crea sinergias. Es siempre mejor una distribución con locales a dos bandas, que locales perimetrales.

-Inexistencia de una superficie mediana que pueda actuar de motor del centro.  

-Falta de volumen que pueda generar una dirección, un gestor del centro al que le llegan    quejas, resolver conflictos, realizar campañas etc.

-No adecuación al coche.

-Escasísimo flujo de gente,debido a su ubicación cerrada,y a su incapacidad para atraer. .

Centro comercial La viña.

-El Centro Comercial La Viña  es unntento con algo de escala que por tamaño podía haber cuajado pero se queda fuera de juego al aparecer centros mayores y mejores en el entorno,y por sus fallos de implementación. 

-La ubicación del supermercado dentro del Centro, no a ras de calle tiende al fracaso. Es cierto que disponía de una entrada por la calle peatonal, pero es una entrada trasera, no principal. Lo mejor es que si hay un supermercado motor, su accesibilidad sea muy fácil, muy directa, y que desde el coche al super, haya lo mínimo posible.

- Difícil ubicación en pendiente, resuelta con doble entrada que es perjudicial para el Centro.  El eterno problema de provocar un flujo de gente alrededor del supermercado no funciona igual en hiper que en super. En este caso el supermercado no fue capaz de tirar de todas las tiendas. Estuvo el AhorraMás, pero el tema de la doble entrada, hacía que pudieras ir al Ahorramás sin tener que pasar por el Centro, con lo que el Centro queda muerto.

-El flujo  peatonal, no es suficiente, y no hay capacidad de atraer desde el Centro con propuestas de Ocio u otras suficientemente atractivas.  

-Falta de aparcamiento en superficie. A mucha gente le gusta aparcar en superficie, comprar el pan y un par de cosas más e irse.

-El edificio está resuelto desde parámetros  arquitectónicos,que hacen del centro un buen edificio pero que no se adecúa a lo comercial. El proceso debe de ser al revés, resuelto desde parámetros comerciales, que adoptan una determinada arquitectura. La arquitectura sigue leyes diferentes al comercio.

Zoco Las Pirámides

A pesar de su plantemiento extraño, ha sobrevivido algo mejor, debido a su ubicación, y a que tiene flujo de gente. Entre sus fallos:

-Planteamiento poco comercial, tener un supermercado que no queda a pie de calle y al que hay que acceder en planta primera a través de una rampa.  

-Falta de volumen y de escala,que pudiera atraer un ocio suficiente.   

-Se genera una plaza al aire libre, pero no queda claro su uso.

-Por su distribución funciona como locales a calle. El interior no aporta valor añadido.

- Falta de adecuación al coche.  

Conclusiones

Por contra hay grandes centros comerciales que funcionan, como el Plaza Norte,+sus potentes medianas o el Alegra+Factory, que se caracterizan por una escala mucho mayor. ¿Implica esto que solo funcionan las grandes escalas? No tiene por qué. Hay pequeñas escalas de agrupaciones en Sanse, de comercio diario, como son algunas galerías que funcionan bien,y que han sabido elegir bien  la ubicación, o en otras ocasiones zonas comerciales del Casco donde hay un conjunto de tiendas que hacen que funcione. 

En general, estas superficies intermedias, pecan de falta de profesionalidad, y el encontrase con una rigidez urbanística que obliga a encajar en un molde algo que a veces el hecho de que encaje, lleva implícita su propia inutilidad. Ya vimos como el urbanismo condiciona todo el desarrollo posterior y que en general todos los desarrollos ignoran las claves del éxito en los comercios.

Para mi los requisitos imprescindible son.

1.       FACILIDAD.  Al comprador hay que facilitarle al máximo todo. Desde aparcar, acceso,el coche. Tres peldaños en el acceso a un local pueden ser claves para que el negocio no funcione.

2.       SINERGIA. Algo tenemos que ganar con la agrupación. Sinergia puede ser que mientras compro carne,tomo el número del pescado. O bien que al ir al supermercado, al salir compro los cromos del niño. Etc.

3.       COMPETENCIA. Competencia es la necesidad del comprador, de cambiar de puesto si no ha quedado satisfecho. Solo una altísima calidad puede eliminar la necesidad de competencia que necesita el comprador. Y lo mismo con respecto al precio. Necesitamos hojear el precio, y comparar relaciones calidad-precio.

4.       CLARIDAD  Y SIMPLICIDAD EN EL  FUNCIONAMIENTO . La ambigüedad de los recorridos y los espacios es mala para los Centros Comerciales.

5.       FLUJO PEATONAL. O bien hay un flujo existente, o bien hay que crearlo. Para crearlo hay  varias opciones muy diversas pero nunca se va a producir de modo natural.  

Dehesa Vieja, un damero lleno de fichas diferentes

INTRODUCCION

Cuando uno recorre la Avenida de Dehesa en  dirección hacia el polideportivo, con la sierra al fondo, puede tener la sensación de estar en un barrio diferente si mira a la derecha o mira a la izquierda.

Observando la calle a la derecha, estamos en un barrio residencial,de cierto poder adquisitivo, cierto gusto, y con esos requerimientos comerciales que desean las clases más aventajadas, piscina privada, paddle , zonas comunes privadas, vigilancia, etc.

Observando  la calle a la izquierda, estamos en un barrio uvepeo,  feo, con aspecto de bloques en el peor sentido de la palabra, desubicado,impersonal y sin concesiones. Se trata de una arquitectura objetual, que fotografiada en blanco y negro puede dar el pego en cualquier publicación de vivienda social, pero que básicamente es muy poco acertada.  

Los de los bloques uvepeo, observan desde sus ventanas las ventajas de esas clases más aventajadas, a las que la estética y la belleza y sobre todo las piscinas les acompaña , y se preguntan porque unos  pueden y ellos no.

Los de los bloques residenciales, se dan cuenta de que algo les falla, de que en sus folletos comerciales anunciaban vistas al campo pero no el que enfrente tendrían esos bloques tan poco acertados.Alguien decidió, sobre un papel que porcentaje de VPO iba a ubicarse  en ese barrio pero importó poco como se materializaba esa implementación.No basta con cifras,con porcentajes ,cuanto de esto y cuanto de lo otro ,ya que la colocación de cada parte afecta al todo como en un guiso.

Hay que remontarse a años atras, para entender esta intervención. Dehesa Vieja  se empezó a proyectar hacia los años 90,  y fue a comienzos del 2000 , cuando empezaron a aparecer por sus calles unas casetas de venta de promociones que ofrecían atractivas piscinas, zonas comunes privadas, paddle  etc. Se trata de la llegada a Sanse de una vivienda de alto poder adquisitivo en cuanto a sus prestaciones se refiere. . Son los años del boom inmobiliario, y económico.

Poco más tarde se empezarían a ver  los bloques de vivienda protegida, con un 70% del total de la actuación, algunos muy bien ejecutados, otros de cualquier manera, generando  un barrio de difícil identificación, de  modo que al final no queda muy claro quien es el que desentona, si el bloque protegido, o los del paddle.

DEHESA VIEJA.

Resumiendo mucho, La Rosa Luxemburgo se trataba de una experiencia de vivienda social protegida ,puntual, homogénea,autogestionada.El barrio de .Los Arroyos, de una experiencia de integrar uniformemente un  barrio en el campo, con preocupaciones que sin nombrarlo se acercan bastante a la tan manoseada palabra sostenible,etc generando una vivienda en general económica y de bajo mantenimiento, y una preocupación por una escala de integración en el medio ,y de un lograr un ambiente de vida  ecológica de zonas verdes, bicicleta, casas bajas etc,y por decirlo de alguna manera de bajo impacto ambiental.

Dehesa Vieja, apoyada en el eje de la antigua nacional, recupera una escala urbana ,clásica y en cierto modo estandarizada en cuanto a resultados, que mira más a lo urbano de toda la vida,que al romanticismo campestre de las actuaciones anteriores,entrando en la realidad de un Madrid global, intercomunicado, que interacciona a nivel globalizado con sus redes radiales, aeropuerto, hopitales, hoteles. 

Donde ahora vemos un barrio convencional , lo que había eran las afueras de un pueblo donde había una vaquería, la granjilla, cerro del baile, ovejas ,descampados, y su correspondiente polígono industrial. El  casco tradicional del pueblo de más de 500 años , y sus correspondientes ampliaciones de lo años 60, 70, 80,dejando cada una la impronta propia de la mentalidad de cada época, han configurado un territorio absolutamente distinto,ya que en los últimas cinco décadas el municipio ha edificado mucho más que en los anteriores 500 años, y si antes podíamos leer el pueblo como un casco histórico que se iba ampliando, ahora el casco es un barrio más de un realidad mucho mayor.

EL MODELO URBANISTICO.

La configuración del trazado se basa en la manzana cerrada, de unos 180 m de lado generando grandes manzanas  (el ensanche barcelonés es de 113) ,que permiten albergar en su interior varios bloques, con zonas comunes en su interior y con una valla perimetral de cierre de la manzana.

En la banda central de la urbanización, (calle Francisco Ayala ) la trama aparece subdividida en cuatro, generando manzanas de unos 80 m de lado que dan directamente a la calle, y albergando por norma general locales comerciales en sus bajos.

La parte que enlaza con el barrio de los Arroyos, adapta una trama de continuidad con este, con bloques más bajos, y siguiendo las líneas de crujía de este barrio, si bien dejando espacios entre bloque y bloque, de modo que la lectura ya no es lineal, sino discontínua.

Cada decisión genera un tipo de vida y un tipo de calle. La de la manzana cerrada con valla perimetral en gran manzana , genera que la vida se produce en el interior, quedando la calle desierta y con muy poca actividad. La gente sale de sus comunidades en el coche, los niños dentro y la calle se despuebla y pierde interés y vitalidad.

En el caso de las otras manzanas con locales comerciales en sus bajos , la calle se vuelve activa, generando vida de barrio,como realmente ocurre el la calle Francisco Ayala.Sin embargo, el pequeño comercio hoy en día tiene que competir con las grandes superficies y no es posible absorber calles comerciales en todos los nuevos trazados, si bien el urbanista debe de contar con que no solo el comercio es generador de actividad sino que también las  zonas verdes, deportivas, carriles bici, zonas de juego infantiles ,edificios de servicios y colegios generan focos de actividad que han de ser tenidos en cuenta para poder generar un grado aceptable de vida de barrio. 

VIARIO

El viario en esta intervención deja de lado la idea de adaptación a las curvas topográficas, a las calles sinuosas ,curvas y estrechas  de las anteriores actuaciones, y se apoya en la tradicional idea clásica de ejes rectos,y de trama ortogonal  como configurador del trazado.

Los ejes principales de la actuación.

1.       Eje Avenida de Europa.

Eje que comunica el Factory ,Hospital, Zona Industrial  y Casco, configurándose ahora como un eje vertebrador del municipio. .

2.       Eje Avenida de la Dehesa.

Perpendicular al anterior, se consigue este nuevo eje que enlaza Hospital, Barrio,y Polideportivo. Los nombres de las calles de este eje van cambiando sin que se sepa porqué pasando de llamarse Avenida de los Pirineos, luego Avenida de Tenerife, y finalmente Avenida de la Dehesa.

3.       Eje paralelo a Avda de  Europa.

Se queda como eje interno,estrecho , calle Real, Isla graciosa,Poeta Rafael Morales.

de servicio interno del municipio, que conectaría el casco, con la zona industrial, barrio Dehesa y finalmente el Factory.  

El viario general, era un punto débil de Sanse, con su incorporación a la Nacional a través de una calle estrecha (Avda Pirineos) que acababa en una rotonda donde se concentraban demasiadas cosas, IKEA, polígono industrial, y acceso al municipio.

El nuevo eje de la Avenida de Europa, resuelve en parte este problema que hemos sufrido muchos años,ya que le da un escape por el Factory, permitiendo incorporarse a la nacional de modo alternativo, aunque nos volvemos a encontrar con el mismo problema de unas rotondas en las que se concentran demasiadas rutas y servicios diferentes.

LA IMPLEMENTACION DE LO RESIDENCIAL.  

En los años del boom económico, la consigna era más prestaciones , más calidad, más lujo, para  vender.El precio que pudiera sumar todo ello no importaba demasiado, pues la consigna era que cada año valdría más,y el dinero circulaba como caído del cielo. Era lógico por tanto más zona común, más piscina, más diseño, más detalles.

Hoy en día,este incremento de lujosas prestaciones,  no está tan claro, porque el revés económico se alarga, y vendrán los problemas, de sobrecoste de los gastos de comunidad para mantener tantas cosas, que pueden ser solucionadas de otra manera. Y sí, a principios del año 2000 el barrio de los Arroyos , podría quedar corto para muchos, al no disponer de esas zonas privadas, piscinas llamativas etc,  hoy en día puede tener mayor aceptación entendiendo el menor coste de mantenimiento.

Algunas viviendas libres han vendido,además de zonas comunes diseñadas por paisajistas,paddle,gimnasio,termas romanas,seguridad 24 h, piscina exterior y pisicina cubierta ,sin contar con un sinfín de detalles de diseño en acabados, materiales,cocinas y baños. Casi se trata de vivir en un polideportivo privado. De un Sanse campestre y sencillo se ha pasado a un determinados bloques de lujo comparables a las mejores zonas de Madrid.   

Implementar lo residencial es complejo. ¿pueden convivir viviendas de tanto lujo con un bloque de vivienda social para los más desfavorecidos a pocos metros? Buena pregunta. Tengo la impresión de que los Arroyos era más integrador. Porque las zonas comunes quedaban fuera, de modo que los niños interaccionaban con otros niños, haciendo deporte,compartiendo las canchas o zonas libres de juegos que dispone el barrio. 

LA IMPLEMENTACION DE LO COMERCIAL.   

El problema comercial de Dehesa Vieja, e que exceptuando su zona central, la calle María Moliner, cruzada por el eje Francisco Ayala, con sus plazas, a excepción de esta zona, la configuración de las calles resultantes es siempre asimétrica, fronteriza entre dos realidades diferentes, y esto hace que esa configuración no se pueda percibir con coherencia, consistencia y sean calles de difícil referenciación.

Me refiero a las calles fronterizas, cuando lo que tienes a un lado es dicordante con lo que tienes al otro, vivienda libre de lujo frente a VPO, o bien zona residencial frente a industrial, o locales comerciales a un lado de la calle y vallas residenciales al otro. Estas asimetrías perjudican enormemente a la percepcion comercial de la calle. 

Los principales enemigos del comercio, son la falta de tránsito de la calle, la discontinuidad de los locales, y la falta de una correcta identificación visual de la calle. Creo que a este tema se le debería de dar mucha más importancia en los planeamientos, ya que el comercio es generador de empleo, y como muchas otras actividades puede ser  perfectamente objeto de estudio y de aplicación. .

.El barrio de los arroyos .urbanismo en el campo.

Cuando políticos,técnicos y urbanistas se enfrentaron a la ampliación de San Sebastian de los Reyes hacia los años 80, este municipio acababa en la urbanización por entonces recien construida Rosa Luxemburgo. Enfrente el campo, con su bien preservada Dehesa Boyal, y su flamante polideportivo, en un entorno campestre donde todavía veías al pastor con las ovejas y los sembrados de las afueras del pueblo.

Se desarrolló un plan parcial, dividido en cuatro sectores similares, con un peculiar trazado urbanístico a medio camino entre el urbanismo de pueblo y de ciudad , con un punto de ambiguedad que juega unas veces a favor y otras en contra.

Para los amantes de la tranquilidad y del campo, este urbanismo de calles lentas y bajas juega a favor. Es habitual ver por el barrio gente andando, en bicicleta, otros corriendo, otros en grupos que quedan simplemente para caminar.

Para los amantes de la vida urbana, del comercio de la actividad, de los bares y restaurantes, el barrio se queda muy corto, ya que es incapaz de generar un mínimo de agrupaciones de comercio y ocio que puedan competir con la oferta de la ciudad.

La idea de proyectar un urbanismo que preservase el caracter campestre del entorno, fue sin duda una decisión acertada y justificada, y se apoya en el establecimiento de un máximo de tres alturas, y un sistema de calles adaptadas a la topografía del terreno, siguiendo casi las curvas de nivel de la sueve ladera en la que se asienta el barrio, y que acaba de modo natural en el arroyo Valconejero.

Se hizo un barrio de baja densidad, muy integrado en el entorno natural, rodeado de parques y servicios comunes como el polideportivo, las canchas de deporte, las calles peatonales. Frente al barrio especulativo,y poco respetuoso con el medio, se apostaba por un modelo que superase los desmanes de años atras.

Se ha refelexionado poco sobre el urbanismo de un pueblo. Pero han pasado los suficientes años del éxodo producido del campo a la ciudad para que la nostalgia se dispare. En el mundo rural se daba el íntimo contacto con la naturaleza, sea esta pródiga o áspera,  y también una conexión de sus habitantes con el medio, los niños correteando por sus calles y campos, los abuelos en la plaza o en el bar, y el resto laborando.

No obstante, los profundos conocedores del medio rural castellano,  como puede ser el caso de Miguel Delibes,deshacen con sus escritos toda tentación de idealización o de nostalgia.

Pero en síntesis algo de lo bueno de los pueblos, con su urbanismo tradicional de calles y plazas, subyace en este barrio donde el ajardinamiento y la cercana naturaleza ayudan a crear un entorno saludable y equilibrado, sin una ciudad que nos ahogue y sin un campo que nos aisle, todo ello con una escala intermedia , que nos remite a un enlace hacia lo que podríamos llamar vivir en entornos saludables, con una acepción amplia del término salud, y que es un parámetro que se utiliza poco en arquitectura y urbanismo, pero que sin duda podría ser un referente importante ¿es su barrio saludable?

Las viviendas del barrio

Las viviendas son por norma general de tres dormitorios , de unos 110 m2 , dispuestas en crujías de 27 m de ancho, y un patio en medio de  dimensiones ajustadas  por norma general.

Las distribuciones muy estandarizadas, sin lujos pero correctas y sin espacio por norma general para zonas comunes, piscinas etc, ya que la idea que prevalece es que las zonas comunes sean la propia urbanizacion

con sus canchas y polideportivos.

La estandarización de los tamaños le da cierta rigidez al sistema, y una uniformidad que no se corresponde

con la diversidad de modos de vida con que nos encontramos hoy en día. ¿Que pensaríamos si los fabricantes de coches  se decantaran por un modelo estandarizado para todos ,o los fabricantes de ropa?

Esto es sencillamente anacrónico, y sin embargo se repite en muchos desarrollos urbanísticos.

Se eligió el modelo de tres alturas , sin duda favorecido por el deseo de no impactar en el territorio con altura. Pero esa excesiva horizontalidad del barrio, resulta poco satisfactoria, precisamente por generar una horizontalidad sin referencias en un desarrollo que ocupa una extensión considerable. 

A su vez la limitación de tres plantas, genera una decisión dificil a los promotores en cuanto a la instalación del ascensor, ya que resulta poco rentable la decisión de ponerlo y de mantenerlo.

Comercio, servicios, vida urbana

Ni siquiera el más tradicional de los comercios, como pueda ser el de panadería, carnicería, frutería, peluquería, papelería o prensa, funciona como debiera en un barrio que dispone de una cantidad de población más que considerable.

La falta de creación de ejes transitados, las discontinuidad de los locales, y su ubicación en algunos casos en calles peatonales o de poco tránsito, dificulta las posibilidades de éxito del comercio que podíamos llamar de barrio. A su vez, la proliferación en los últimos años de las grandes superficies acaban por dificultar aún más esta actividad.

Sin embargo el urbanismo de calles y plazas con el que está hecho el barrio, con recorridos sencillos en principio si podría haber dado de si para algo más de actividad o de tránsito, como lo demuestra el pequeños núcleo que se forma en torno al hotel, la escuela de música, centro cultural etc. Esta plaza

por las tardes se llena de niños jugando, y de padres esperando frente a la escuela de musica, . Aun con esto, pocas alegrías para el comercio, y para los locales,pero es de los pocos sitios del barrio con algo de ambiente.

El principal problema es que toda la actividad comercial esta dispersa. No se ha generado una zona de concentración de la actividad, pero también vimos en la Rosa Luxemburgo, que esa concentración tambien puede ser condenada al fracaso. Analizaremos en el blog, agrupaciones que han tenido exito y otras que han fracasado y por que. Pero lo que es seguro, es que sin un flujo considerable de personas es imposible,

sacar adelante la actividad comercial.

Al final las calles peatonales, nos deben de conducir a algún sitio, y creo que este es el problema,que exceptuando la escuela de música y poca cosa más, no van nada mas que a los portales del barrio. Los trayectos a la escuela , institutos, o polideportivo, no se producen por estas calles sino por las que cruzan,

como Navarrondan, que son las que realmente disponen de tránsito pero paradójicamente pocos locales.

El trafico rodado

La idea principal de la trama consiste en unas calles estrechas, sinuosas y de poca pendiente, adptadas a la topografía del terreno, que quedan cruzadas por avenidas más amplias ,como son Navarrondan o la avda de Portugal que comunican el barrio con el resto del municipio.

El principal problema es el encuentro de estas calles estrechas con las avenidas, generando angulos dificiles

como en el caso de la avda de Portugal, o bien situaciones ambiguas como en Navarrondan ya que

se trata de una avenida atravesable, con un carril bici en medio, que a su vez es utilizado como peatonal por

niños que van a los colegios o al polideportivo.

Otro tema escasamente resuelto es la conexión con Alcobendas, ya que se utiliza una calle estrecha y residencial, como es Castilla-La Mancha, para acceder a esta zona, si bien este aspecto creo que quedará resuelto a medida que se vaya usando la conexión que ofrece Tempranales.

A modo de elogio

A pesar de las críticas vertidas, y otras que pudieran aparecer, la actuación urbanística es original, sociable, razonable, integradora y permite resolver la siempre dificil relación campo-ciudad.

El urbanismo es un puzle, en el que encajar todas las piezas y todos los intereses no es fácil.Los planteamientos son fruto de su tiempo, con los condicionantes que el tiempo marca. Luego el desarrollo de la vida o hábitos puede ir cambiando, pero el urbanismo no tiene esta posibilidad. El tiempo, da la razón a determinadas ideas y otras veces la quita. Los aciertos del barrio, son superiores a los posibles fallos. No sabemos como evolucionará la sociedad en los proximos años en cuanto a hábitos de trabajo, estructura social, comercio, ocio o hábitos de desplazamiento. Eso obliga al urbanista a algo tan complejo como vislumbrar el futuro para poder crearlo. 

el valor de lo colectivo. La urb. Rosa Luxemburgo

Él proyecto de la Urbanización Rosa Luxemburgo data de 1979, así pues no tan lejana en el tiempo, sin embargo parece que tuviera una solera mucho mayor. 

En cuanto a su apariencia nos remite a la arquitectura racionalista de los años 1920, lo que en arquitectura se llamó Movimiento Moderno, y que tanta trascendencia ha tenido hasta nuestros días, marcando un antes y un después. 

Son los años de  Le Corbusier, Mies Van der Rohe y la escuela de La Bauhaus. Todas estas novedosas ideas arquitectónicas, están representadas  en la Alemania de los años 20, con sus escuelas racionalistas y perfectamente realizadas en las Weissenhof alemanas, como Stuttgart, donde hoy en día se pueden visitar. 

Estas arquitecturas,estuvieron marcadas por un espíritu optimista, de progreso, basándose en la tradición racionalista europea como método de análisis de los espacios, y en la sencillez estetica de los pueblos del norte de Africa, con sus aspectos cúbicos, sus cubiertas planas etc, como fuente de inspiración estética, encontrando la belleza en la huida de todo lo que pudiera ser decorativo o superfluo.

Podemos ver algo similar en cuanto a línea de trabajo, en la Colonia el VISO de Madrid, situada en la colina de los chopos, mítico lugar de la cultura madrileña de los años 20 y 30, y lugar también de la Residencia de Estudiantes. Hoy el VISO es sinónimo de sitio caro, pero

en su momento significó viviendas sociales, construidas al amparo de la ley de viviendas económicas de la República.

Así pues, la Rosa es heredera de esa estética racionalista, de muros blancos y desnudos, que pueden recordar a las arquitecturas del norte de Africa, en cuanto a volumetría nítida que reduce su imagen a un juego de luces y sombras, similar a nuestra tradición de pueblos blancos sobre todo de Andalucía. Este apoyo de las vanguardias artísticas en elementos populares tradicionales, es generalizado y para haceros una idea del espíritu de la época os recomiendo leer la novela de Antonio Muñoz Molina, la noche de los tiempos, donde se describe este ambiente arquitectónico .

Con este telón de fondo de la tradición moderna, que luego se perdió en España por muchos años, se configuran las tipologías de la Rosa,si bien con una disposición más compleja  enriquecida con las experiencias inglesas de la época, de las que el autor del proyecto tomó buena nota generando un sistema de calles principales y otro de calles secundarias más privadas, y todo ello cruzado por una senda verde que os aconsejo recorrer cualquier día del año,.

¿Como conseguir privacidad sin necesidad de cerrar la urbanización ?

Utilizando dos tipos de calles, una red principal de avenidas que se integra en la trama del municipio, y otra de calles más estrechas que dan servicio únicamente a las viviendas de modo que prácticamente no son usadas más que por los residentes. 

Estas calles nacen de las principales a modo de espina de pez, formando fondos de saco, y aparecen tranquilas sin apenas coches ya que no conducen nada más que a las viviendas. 

¿Como generar sociabilidad? 

La estrategia de vallas bajas, setos, aparcamientos adosados , profusión de zonas ajardinadas, poco tránsito en las calles vecinales, hacen que la comunidad pueda beneficiarse de una escala humana que favorece la integración de sus vecinos.

La arquitectura y el urbanismo establecen nuestra relación con el entorno, y el entorno  crea lo que somos de alguna manera. En sus primeros años y cuando el individualismo aún no estaba tan extendido, se organizaban cenas por calles, disponiendo de la suficiente privacidad para hacerlo.

Esto es importante. El niño desde pequeño percibe que pertenece a una casa, que se integra en una calle, que comparte una cena u otras actividades, que esa calle pertenece a una urbanización que a su vez se integra con naturalidad en el municipio.

El sistema

La Rosa, como todo proceso urbanizador, dispone de un sistema. Pero hay algo complejo y

divertido en ella, que es el hecho de no uniformar las soluciones , fruto del caracter irrepetible

y antisistematico de su artífice, el arquitecto ya fallecido Jose Miguel Torallas Gatoo.

Encontrar un sistema adecuado para variarlo cuando convenga parece ser la tónica general del proyecto, por ejemplo el criterio de orientación de los conjuntos adosados, que siguen en general el principio de norte-sur, sin embargo en algunas calles no.

El trazado de las calles normalmente es en linea recta, sin embargo algunas tienen  un trazado curvo como la avenida Rosa Luxemburgo. Las calles nacen en forma de espina de pez de las avenidas, pero no todas, por ejemplo la calle Federico Garcia Lorca, que adopta un trazado curvo y crea manzana rompiendo el anterior principio de espina de pez. .

Las casas a veces dan su frente a las avenidas, como ocurre en la avenida de Aragón o en la de Antonio Machado, pero en otras ocasiones lo que nos muestran es su lateral, como en la avenida de Miguel Hernandez y en la Avenida Rosa Luxemburgo. En muchos casos el garaje queda a ras de calle, pero en otros no ubicando el garaje en semisótano.

Esta disposición no sistemática, hace que la Rosa adopte una trama de dificil percepción, en la que es posible encontrarse desubicado y perdido, ya que hay una oposición a los conceptos de centro, eje, simetría,etc muy propia por cierto de las arquitecturas de los años 70 y se da un gusto por lo experimental.

A modo de crítica.

La falta de flexibilidad en el modelo , no combinándolo con estrategias de mayor densidad

como viviendas más pequeñas para jóvenes o mayores, la situación un tanto extraña del edificio de servicios sociales y el fallido centro comercial, asignatura pendiente de los barrios de Sanse, que tiempo habrá de analizar, perjudican la posibilidad de crear algo más de vida en el barrio.

Algunas calles son exageradamente anchas para no conducirnos a ningún sitio, y para albergar viviendas de dos alturas, por ejemplo la avenida de Antonio Machado. Las zonas deportivas no parecen tener demasiada vida. Las remodelaciones efectuadas por algunos vecinos como vallas que no tienen  nada que ver con las estetica del conjunto, la manía de pintar de crema algunas casas, o el añadir tejadillo o rejas singulares, implican en algunos casos una falta de conocimiento y aprecio a los valores propios de la urbanización.

Pero con todo esto, la Rosa da tanto de si para analizar y pensar que espero volver sobre ella

con más temas ,y más enfoques a medida que vayamos entendiendo la configuración de este singular municipio.